观澜|“5年来最大降息”，山东房价影响几何？

      4月20日上午9点半，“全国银行间同业拆借中心”在央行授权下，公布了最新一轮LPR利率：供实体经济贷款参考的“1年期LPR”降息20个基点，从4.05%降低到3.85%；供商业房贷参考的“5年期LPR”降息10个基点，从4.75%降低到4.65%。

　　这是2015年10月以来力度最大的一次降息，记者观察分析，这次降息的主要背景包括：

　　一是全球疫情继续发展，国内疫情虽然基本控制住了，但主要贸易国家疫情加剧，进出口下降明显，振奋国内消费成为必然选择。

　　二是国内一季度数据出笼，受疫情停工影响，增速创下40年来新低，信贷政策予以支持成为必然。

　　4月17日，中国国家统计局发布了2020年1－3月GDP（国内生产总值）数据，剔除物价变动后的实际增长率为同比下降6.8%。与2019年10月－12月的增长6.0%相比大幅下滑，自有可比数据的1992年以来，作为季度增长率首次出现负增长。

　　本次5年期以上LPR下调至4.65%，比之前“2020年3月，5年期以上LPR4.75%”下降了10个基点，意味着买房人的房贷利率下降，买房成本减少。

　　在这一政策之下，２５年期的１００万贷款，月还贷款会降低６０元左右，一年减少700多元。降息幅度说大不大，说小不小，基本贯彻了近年来“房住不炒”的理念，是一种温和的刺激。

　　“5年来最大降息”，对山东房价影响几何？

　　此前4天，4月16日，2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况刚刚出炉，数据显示,2020年3月份商品住宅销售价格总体稳定。

　　从3月房价数据看，在新房价格方面，山东纳入统计的四个城市中，烟台新房房价继续上涨，济宁新房房价继上月持平后，本月继续上涨，青岛新房则再次出现降价，济南新房房价8连降。其中，济南3月环比下降0.4%，同比下降2.2%;青岛新房价格环比下降0.5%，同比上涨2.3%;烟台新房环比上涨0.3%，同比上涨9.6%;济宁新房房价环比上涨0.4%，同比上涨7.8%。

　　二手房，青岛、烟台再次出现降价现象，其中，青岛连续14个月出现降价。济南二手房价格和上月持平，终止了连续11个月出现降价的情况。

　　本次5年期以上LPR下调至4.65%，但考虑到疫情在全球加剧的不稳定性，人们的购房心态会体现出复杂的一面，记者观察分析，山东房价未来几月变化特征主要有：

　　一是山东主要城市新房价格将趋稳，以价换量的优惠活动仍将持续，住宅销量会稳中趋增。

　　３月份“青岛新房则再次出现降价，济南新房房价8连降”，这背后的一大原因，是这几年青岛和济南盖的新房太多了。到济南和青岛周边走走看看，到处是新房，出现了“新房围城”现象。这些新房中，有的位置比较好，比如济南经十路的文旅城，这样的楼盘销售会比较火。但也有很多新房，位置偏远，销售就有一些难度。

　　长远来看，青岛和济南都在争创“国家中心城市”，而且外来人口增量每年大都在１０万人以上，短期看会有所下调，长期看青岛和济南的新房价格将是稳中趋升。

　　“烟台新房房价继续上涨”，背后是烟台在胶东半岛城市群建设中城镇化加速，未来处于连接东北的跨海通道所在地，区位优势明显，而且海边环境优美，大家普遍看好烟台的前景。“济宁房价稳中趋升”，作为地处山东中西部的城市，还是比较难得，说明当地城镇化步伐加快。山东中西部随着鲁南高铁的修建，区位劣势开始转变，济宁曲阜兖州邹城“四城组合”的大济宁城市发展布局逐步展开，农村人口向城市的集聚速度变快。

　　考虑到疫情仍在全球发展的现实，一些楼盘的促销活动将会持续。当前，随着复工复产已经到位，本次利率调整之后，估计山东楼盘放量会稳中趋增。

　　二是中心城市和区位较佳的楼盘，将会备受消费者青睐。

　　疫情的突袭，让人们意识到资金避险的重要性。今年一些人“持币观望”心态较多，刚需购房者会选择中心城市和区位较佳的楼盘。

　　过去，北京和上海是楼市风向标，北京和上海的房价涨了之后，山东的房价才开始反应过来。如今在人口控制政策下，北京人口下降，上海人口趋于稳定，北京和上海的房市风向标意义减弱，这样，在一线城市中，深圳开始成为观察楼市变化的一个重要窗口。

　　今年1—2月，因为春节又遇上疫情，深圳楼市惨淡。1月，深圳新房成交2813套，环比下降42.1%；二手房成交7499套，环比下跌24.7%。2月，新房只卖了830套，环比大跌70.5%；二手房也只成交了1788套，环比大跌76.2%。但到了3月，深圳楼市却像火山一样：突然大爆发。3月份，深圳新房成交3152套，二手房成交8008套，是2月的4倍左右。

　　深圳房市反弹的主要原因，是疫情让大家认识到，资金保值增值，特大城市的房产还是最好选择。对于山东来说，像济南和青岛这种区域性中心城市，区位较佳的楼盘，房价还是很坚挺的。比如，山东经十路上，有一个玖玺城，不但不降价，疫情前后还提价，主要是因为位置好。

　　当然，面对罕见的疫情，本次降息在大家的意料之中，降息对实体经济发展和楼市消费都会带来有益的影响，但考虑到疫情和人口老龄化等因素，楼市和股市并不会报复性上涨。

　　4月17日召开的政治局会议提出，要继续“运用降准、降息、再贷款等手段，保证流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行”。所以，根据各种信息判断，今年的金融政策可能会进一步宽松，但会掌握节奏，房市消费估计会缓慢地稳中趋增。

　　（大众日报客户端记者 周学泽 报道）