商业地产资产证券化提速,借领秀城商业，广宇发展拓融资

◆经济导报记者 孙罗南  

    在房企开拓融资渠道方面，商业物业的资产证券化也不断提速。
    近日，万达商业管理集团(下称“万达商管集团”)首单CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)项目发行。就在上月，广宇发展(000537)旗下的济南领秀城商业综合体项目(下称“领秀城商业项目”)也拟进行商业资产证券化，欲发行CMBS。
    为拓宽融资渠道，近年来，不少开发商都在探索推进持有型物业的资产证券化，以盘活存量商业资产。

盘活存量资产

    就在上月，广宇发展发布公告称，拟将领秀城商业项目作为标的物业，发行CMBS产品。
    具体来说，广宇发展作为原始权益人，向全资子公司山东鲁能亘富开发有限公司(下称“鲁能亘富”)发放金额不超过40亿元的股东借款，并以前述股东借款债权设立财产权信托，公司拥有财产权信托受益权。同时将领秀城商业项目抵押至信托公司，并将领秀城商业项目现金流作为还款来源质押至信托公司。
    对于此次发行CMBS的目的，广宇发展表示，一方面是为了盘活存量资产。“相较传统的银行经营性物业贷款而言，CMBS融资规模占标的物业评估值比例更高，可扩大融资额度，实现投资资金回笼，释放商业地产价值。”
    另一方面是为了降低资金成本。“一、二线城市有着稳定现金流的优质商业项目，通过价值增信，提升产品评级，可以取得较银行经营性物业贷款及普通债券品种可比或更低的成本。”广宇发展称。
    根据公告，广宇发展此次申请发行CMBS的期限不超过12年，采用3+3+3+3模式，每3年设一次开放期，附票面利率调整权、投资者回售权。资金用途主要用于补充流动资金、偿还借款等符合国家法律法规及政策要求的资金用途。

“租金等收入稳定”

    广宇发展此次CMBS主要依托的是济南领秀城商业资产。
    经过近两年的重组，广宇发展成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台，截至去年底，其开发项目布局于北京、济南等15个城市，包括领秀城、鲁能泰山7号等。
    值得一提的是，在济南领秀城西侧，鲁能领秀城贵和购物中心于2014年12月开业，成为济南南部的一个大体量商业项目。而包含该项目在内，广宇发展此次将济南领秀城商业综合体注入基础资产池。
    根据广宇发展的公告，在此次CMBS项目存续期内，由鲁能亘富及其商业管理分公司(下称“商管分公司”)和济南希尔顿酒店分公司(下称“酒店分公司”)作为资产服务机构，负责领秀城商业项目的管理及现金流的归集，由资产支持专项计划管理人协同托管银行进行专项计划的分配。
    此次公告还披露了领秀城商业资产的概况。领秀城商业项目为鲁能亘富所有，总建筑面积为40.78万平方米。商管分公司负责管理的写字楼建筑面积5.18万平方米(其中地上经营面积2.75万平方米)、商场建筑面积24.01万平方米(其中地上经营面积16.21万平方米)，合计为29.19万平方米；酒店分公司负责管理建筑面积9.67万平方米(其中地上经营面积7.45万平方米)。
    广宇发展提到，该项目位于济南市市中区二环南路鲁能领秀城，“地理位置较优越，人口较密集，租金等收入稳定。”

商业地产一大融资渠道

    作为不动产证券化的融资方式，CMBS通常以商业地产未来租金收益权为基础资产。近年来，资产证券化正成为商业地产的一大融资渠道。
    近日，“中信建投-万达广场长江经济带一期资产支持专项计划”上市发行，发行规模27亿元，信用等级为AAA，期限18年，认购倍数为1.83倍。
    相关信息显示，上述项目是万达商管集团作为原始权益人发行的首单CMBS项目，同时也是万达商管集团在企业资产证券化市场上的首次尝试。万达商管集团是万达旗下商业物业投资及运营业务的平台。
    就在本月初，世茂股份还发布公告，拟以公司控股子公司南京世茂新里程置业有限公司所持有的南京世茂希尔顿酒店的运营收入等符合资产证券化监管要求的物业资产产生的现金流作为支撑，通过合格信托公司设立CMBS资产支持专项计划发行资产支持证券，融资总规模不超过7.6亿元，期限不超过18年。
    今年5月，由星河控股作为实际发行人的“平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划”也在深交所挂牌。星河丽思卡尔顿酒店CMBS是以深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年营业收入作为基础资产，合计发行规模为22.11亿元。
    此外，万科的商业地产平台——印力集团，也在商业地产资产证券化方面较早进行探索。2017年10月，印力发行“中金-印力深国投广场CMBS”，开启资产证券化第一单。印力高层提到，这一CMBS的发行为印力持有型物业的资产证券化退出道路打下了坚实基础。
    今年4月，印力分别作为运营管理人和发行人的“中信金石—深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”(龙岗万科广场类REITs)和“中金印力—印象1号资产支持专项计划”(印象1号CMBS)在深交所正式挂牌。此次发行的“龙岗万科广场类REITs”是印力的首单类REITs产品。
    据悉，印象1号CMBS则于今年1月发起设立，计划期限为12年，标的物南京江北印象汇及天津印象城总估值为33.8亿元，项目发行规模21.06亿元。